14 тысяч за квадрат: почему в Ташкенте элитное жилье по документам стоит дешевле обеда

В Ташкенте развернулась дискуссия о справедливости и методологии налогообложения недвижимости, поводом для которой стали вопиющие случаи занижения стоимости жилья в официальных документах. Налоговый комитет республики твердо намерен положить конец практике, когда элитные квартиры по бумагам продаются дешевле стоимости строительных материалов. Ситуация обсуждалась 17 декабря в рамках открытого диалога между представителями фискальных органов и предпринимательским сообществом.

Заместитель председателя Налогового комитета Жахонгир Абдиев выступил с разъяснениями касательно грядущих изменений. Он аргументировал переход к исчислению налоговой базы исходя из реальной рыночной стоимости объектов тем, что текущая система позволяет проводить сделки по абсурдно низким ценам, скрывая реальные доходы застройщиков и перекупщиков. В качестве примера, вызывающего вопросы у контролирующих органов, был приведен случай в престижном Мирзо-Улугбекском районе столицы. Там, согласно поданной отчетности, просторная квартира площадью 200 квадратных метров была отчуждена всего за 40 миллионов сумов. Если верить документам, цена одного квадратного метра составила 14 тысяч сумов - сумму, на которую сложно купить даже плотный обед, не говоря уже о жилой площади.

Отраслевые игроки, в свою очередь, выражают обеспокоенность механикой реализации указа президента УП-246, который вступает в полную силу с 1 января 2026 года. Документ регламентирует определение налоговой базы для недвижимости и стройматериалов исключительно на основе рыночных котировок. Председатель Ассоциации застройщиков Узбекистана Мансур Ниязмухамедов обратил внимание на сложность оценки в условиях неоднородности рынка. Ташкент условно поделен на пять зон, но даже внутри одной локации ценовой разброс колоссален. В одном квартале могут соседствовать премиальные комплексы и бюджетные постройки, где стоимость «квадрата» варьируется от 800 до 2000 долларов. Девелоперов беспокоит, не станут ли налоговики применять «премиальную» планку ко всему сегменту, включая эконом-класс.

В дискуссию вступил Даврон Вахабов, возглавляющий Торгово-промышленную палату. Он напомнил о ранее озвученном предложении установить минимальные пороги цен, базирующиеся на чистой себестоимости строительства без учета земельной составляющей. По его расчетам, для бетонных конструкций этот минимум должен составлять 4,6 млн сумов, а для кирпичных домов - 5,6 млн сумов за квадратный метр. «Дешевле этого дома не продаются», - констатировал Вахабов, указывая на то, что любые сделки ниже этих порогов априори вызывают подозрения в «серых» схемах.

Отвечая на опасения бизнеса, Жахонгир Абдиев поспешил успокоить добросовестных участников рынка. Новый порядок, который разрабатывается в тесной кооперации с профильными ведомствами, будет опираться на минимальные средние цены, дифференцированные по сегментам. Зампред Налогового комитета особо подчеркнул, что фискалов не интересуют сделки, проходящие в реальном рыночном коридоре - будь то 800 или 2000 долларов за метр.

«Где это жилье за 800 или 2000 долларов, о котором вы говорите?», - парировал Абдиев, возвращаясь к теме мошенничества. Он отметил, что разница между рыночными колебаниями и фиктивной ценой в 14 тысяч сумов - это «небо и земля». Будет установлена некая средняя предельная цена, и если сделка проходит выше этой планки, у налоговых органов не возникнет никаких претензий к предпринимателю.

Тем не менее, застройщики предлагают пойти дальше простых усреднений. Глава профильной Ассоциации выступил с инициативой глубокой сегментации жилого фонда, направив соответствующие предложения в Минстрой. Идея заключается в утверждении четких стандартов и требований для каждого класса жилья, что позволит избежать налоговой уравниловки.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Шерзод Хидоятов, присутствовавший на встрече, обозначил неизбежность прозрачности. С внедрением системы эскроу-счетов каждый проект будет подвергаться полной экспертизе. Налогооблагаемая база будет рассчитываться как дельта между себестоимостью и маржой, что, по мнению министра, сделает невозможным уклонение от обязательств. «От этого никто не сможет уйти», - резюмировал чиновник.

Проблема, поднятая на встрече, имеет колоссальный масштаб для экономики Узбекистана. Строительный сектор остается одной из самых непрозрачных отраслей. По оценкам экспертов, доля теневой экономики здесь достигает критических 41%, что в денежном эквиваленте составляет внушительные 97 триллионов сумов. Бюджет страны ежегодно недополучает триллионы. Только прямые налоговые потери оцениваются в 1,2 трлн сумов, а выявленные хищения превысили 200 млрд.

Статистика рынка труда в строительстве также удручает: в 2024 году количество неформально занятых (322 тыс. человек) превысило число официально трудоустроенных граждан (294 тыс.).

Анализ сделок за прошлый год показал, что рынок жилья искусственно занижается. Лишь в 17% договоров купли-продажи фигурировала цена выше 8 млн сумов за квадратный метр. Подавляющее большинство сделок - 83% - прошли по документам с более низкими ценниками, причем почти 40% из них не дотянули даже до отметки в 5 млн сумов. Особое внимание привлекает массив данных по 10 тысячам квартир общей площадью более 126 тыс. кв. м, которые были оформлены по цене 1,2 млн сумов за квадрат - это менее 100 долларов, что абсолютно не соответствует реалиям рынка недвижимости Ташкента.

Масштаб злоупотреблений подтверждается и данными проверок: занижение объемов работ на 914 объектах лишило казну 243 млрд сумов. Еще 200 млрд сумов не поступили в бюджет из-за несвоевременной постановки на учет полутора тысяч уже достроенных зданий. Кроме того, налоговики выявили схему ухода от налогов через вклад стройматериалов в уставный капитал на сумму 5,7 трлн сумов, а в тысячах строительных ООО официально числится всего по одному сотруднику, что физически делает невозможным ведение ими реальной деятельности.

В истории экономических преступлений практика занижения стоимости недвижимости в договорах является одной из старейших; в Древнем Риме во времена правления Диоклетиана вводились жесткие меры контроля цен и налогов на землю, однако даже тогда торговцы и строители находили способы указывать в табличках меньшую площадь или худшее качество строений, чтобы платить меньше в имперскую казну, что удивительно перекликается с современными проблемами «теневых» квадратных метров.