Как изменится рынок жилья в Узбекистане в 2026 году

В Ташкенте, на исходе 2025 года, экспертное сообщество фиксирует завершение целого этапа в развитии национального сектора недвижимости. Деловая активность традиционно уступает место подведению итогов, отчеты аналитиков CMWP Uzbekistan под руководством генерального директора Дениса Соколова демонстрируют сложную картину трансформации. Рынок, долгое время подпитываемый экстенсивным ростом, вплотную подошел к порогу качественных преобразований, продиктованных как внутренними реформами, так и глобальной экономической нестабильностью.

В условиях, когда администрация Дональда Трампа в Вашингтоне формирует новую повестку высоких процентных ставок и пересматривает торговые отношения, отголоски этих процессов достигают и Центральной Азии. Глобальные инвесторы, чьи взгляды прикованы к изменениям в финансовой политике США, проявляют повышенную осторожность в отношении развивающихся рынков. Для Узбекистана это стало сигналом к необходимости создания максимально прозрачного инвестиционного продукта с предсказуемой доходностью.

Статистика Центрального банка за три квартала уходящего года указывает на сохранение высокого спроса: число транзакций в республике выросло на 12,8%, достигнув отметки в 229,8 тыс. сделок. Однако динамика неоднородна. Если города Ферганской долины показали уверенный рост на 7-8%, то в Ташкентской области наблюдалось фактическое затишье с показателем в 1,7%.

Столичный рынок жилья продемонстрировал устойчивость к перегреву. По данным CMWP, в 2025 году в Ташкенте было введено в эксплуатацию 2,17 млн кв. м жилой площади, что на 16% превышает показатели предыдущего цикла. Примечательно, что основной объем - порядка 85% - пришелся на сегменты эконом и комфорт. В то же время вторичный рынок Ташкента показал символическое снижение цен на 0,9%, тогда как новостройки в престижных локациях подорожали в пределах 4-9%.

Денис Соколов отмечает, что укрепление национальной валюты в 2025 году создало интересную коллизию: при росте долларовых цен на 5-5,5%, использование девелоперами агрессивных дисконтов (средняя скидка достигла 10%) фактически сделало покупку жилья более доступной для тех, кто хранил сбережения в валюте. Отрасль готовится к 2026 году, который станет «годом эскроу». Внедрение проектного финансирования неизбежно приведет к консолидации рынка, где крупные игроки начнут поглощать мелких застройщиков, не способных работать в условиях жесткого банковского контроля.

Сектор офисной недвижимости Ташкента завершает год с общим объемом арендопригодной площади в 591 217 кв. м. Несмотря на ввод новых объектов, таких как Bomi и Summit, уровень вакантности упал с 25% до 16%. Это спровоцировало рост арендных ставок, которые в классе А достигли в среднем $34,6 за кв. м. Аналитики подчеркивают: бизнес сегодня готов переплачивать за готовые инженерные решения и профессиональное управление, игнорируя «пустые» коробки без отделки.

В ритейл-секторе ситуация остается парадоксальной. На 1 тыс. жителей столицы приходится лишь 165 кв. м качественных торговых площадей, что почти в три раза ниже стандартов крупных мегаполисов. В 2025 году на рынок вышло всего около десяти новых международных брендов. Причина кроется не в отсутствии интереса со стороны ритейлеров, а в дефиците площадок, соответствующих международным техническим требованиям. Объекты вроде Scopus Mall или Tashkent City Mall задают планку, однако общая масса предложения все еще нуждается в глубокой ревизии.

Складской рынок, сосредоточенный преимущественно в Ташкенте и области (72,5% стока), в 2025 году показал снижение арендных ставок на 13,4% - до $8,86 за кв. м. Этот процесс связан не с падением спроса, а с выходом на рынок крупных профессиональных проектов и развитием формата built-to-suit. Компании все чаще предпочитают строить объекты под свои специфические нужды, нежели арендовать устаревшие помещения классов B и C.

В наступающем году рынок ожидает усиление влияния проекта «Новый Ташкент» и окончательный уход от практики строительства «без документов». Девелоперы будут вынуждены конкурировать не за счет масштабов, а за счет потребительских свойств объектов. Ожидается, что цены стабилизируются, но в премиальном сегменте, который только начинает обретать реальные очертания в офисах и жилье, возможен ценовой отрыв на 30% выше среднерыночных значений.

Инвесторам следует осознать: период спекулятивного роста завершен. Недвижимость перестает быть инструментом быстрой наживы и превращается в классический актив, ценность которого напрямую зависит от операционной доходности.

Согласно аналитическим данным, в 2025 году в Ташкенте не было зафиксировано ввода ни одного нового жилого проекта в сегменте «ультра-премиум», при этом спрос на качественные офисные площади класса А+ превысил предложение в полтора раза, что вынудило ряд международных компаний арендовать площади в соседних странах.