В Узбекистане дольщиков защитят десятилетней гарантией на жилье

Министерство юстиции Республики Узбекистан представило для широкого ознакомления и обсуждения проект закона, который должен радикально изменить существующий порядок возведения многоквартирных домов с привлечением средств населения. Данный документ нацелен на формирование прозрачного механизма взаимодействия между девелоперами и гражданами, минимизируя риски возникновения долгостроев и мошеннических схем в секторе недвижимости.

Согласно положениям законопроекта, действие новых норм не будет затрагивать процессы реконструкции или реновации объектов, где привлекаются средства собственников, а также деятельность добровольных жилищно-строительных кооперативов. Кроме того, закон не касается сделок по приобретению уже готового жилья, где не предполагается участие покупателя в процессе финансирования этапов строительства.

Центральным элементом предлагаемой реформы выступает введение статуса специально уполномоченной организации (СУО). Исключительно такие структуры, включенные в особый государственный реестр, получат легитимное право аккумулировать средства дольщиков. Ведение данного перечня возлагается на структуру, которую определит Кабинет министров. Примечательно, что закон устанавливает прямой запрет на использование ценных бумаг, удостоверяющих право собственности, для привлечения капитала в строительство, а также исключает возможность работы паевых инвестиционных фондов через механизмы доверительного управления в этой сфере.

Для получения статуса СУО компания, созданная в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью, обязана соответствовать жесткому перечню критериев. В первую очередь, застройщик должен обладать правами на земельный участок, который не имеет юридических обременений или запретов на проведение строительных работ. Проектная документация обязана пройти государственную экспертизу и получить одобрение профильного органа. Помимо этого, обязательным условием является наличие договора с подрядчиком, имеющим соответствующую лицензию.

Финансовая устойчивость СУО подтверждается наличием собственных средств в объеме не менее 10% от общей стоимости проекта. Законодатель также вводит ценз на опыт работы: организация или ее руководители должны иметь в портфолио успешно завершенные объекты общей площадью не менее 5000 квадратных метров. Дополнительно регламентируется отсутствие долговой нагрузки по займам и кредитам, за исключением целевого проектного или внутрикорпоративного финансирования. Обязательства учредителей, не связанные напрямую с текущим строительством, ограничены порогом в 5% от стоимости уже введенных в эксплуатацию объектов. Также обязательным условием является отсутствие задолженностей перед налоговыми органами.

К руководству и бенефициарам СУО предъявляются повышенные требования. На эти должности не могут претендовать лица с непогашенной судимостью за экономические преступления или те, кто в течение последних пяти лет возглавлял компании, признанные банкротами. Также вводится запрет на создание СУО дочерних структур и использование активов компании в качестве залога по сторонним обязательствам. Застройщику запрещено вести работы одновременно более чем по одному комплекту проектной документации в рамках одной организации, что должно предотвратить распыление ресурсов.

Финансовый контроль будет осуществляться через систему эскроу-счетов, открытых в уполномоченных банках. Центральный банк республики установит критерии для банков-участников и обеспечит мониторинг всех операций. Средства со спецсчетов могут быть направлены исключительно на целевые нужды: приобретение земли, проектирование, подведение коммуникаций, выплату заработных плат сотрудникам СУО, страхование и погашение проектных кредитов. Банк наделяется правом отказать в транзакции, если платежное поручение не подкреплено соответствующими документами или сумма не совпадает с заявленными расходами.

Все договоры с дольщиками подлежат обязательной регистрации в Единой информационной системе жилищного строительства. Законопроект настаивает на прозрачности формулировок: использование сложных юридических конструкций, затрудняющих понимание прав и обязанностей сторон, не допускается. В соглашении должны быть четко прописаны кадастровый номер участка, детальные характеристики будущей квартиры (этаж, площадь, планировка), графический план и срок передачи ключей, который не может превышать трех месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию.

Изменение проектной документации в ходе строительства станет возможным только при письменном согласии дольщика и банка. При этом наложен запрет на любые корректировки, затрагивающие несущие конструкции, этажность или параметры сейсмической и пожарной безопасности. Приемка жилья будет осуществляться на основании передаточного акта, причем СУО обязана уведомить клиента о готовности объекта за две недели заказным письмом.

Особое внимание уделено защите прав потребителей после сдачи объекта. Гарантийный срок на здание устанавливается продолжительностью не менее 10 лет, а на отделочные работы - не менее одного года. В случае обнаружения дефектов дольщик имеет право не подписывать акт до их устранения либо потребовать соразмерного снижения цены. За нарушение сроков устранения недостатков или задержку выплат компенсаций СУО будет нести финансовую ответственность в виде пени в размере от 0,4% до 0,5% за каждый день просрочки.

Данная законодательная инициатива, находящаяся на стадии обсуждения, призвана создать цивилизованный рынок недвижимости в Узбекистане, где интересы частных инвесторов защищены государственными институтами и банковским контролем.

Требование о наличии опыта строительства минимум 5000 квадратных метров эквивалентно возведению одной стандартной девятиэтажки на два подъезда. Это правило отсекает с рынка фирмы-однодневки, не имеющие реальной строительной базы.