Цены квартир на вторичном рынке могут упасть в этом году на 30%

В ходе обсуждения экономических перспектив наступившего 2026 года эксперт Commonwealth Partnership Uzbekistan Денис Соколов озвучил пессимистичный сценарий для владельцев столичной недвижимости. Выступая в подкасте на платформе YouTube, специалист связал грядущие изменения на рынке с внедрением механизма эскроу-счетов и ужесточением требований банковского сектора к залоговому имуществу.

Ключевым фактором, который способен обвалить стоимость квадратного метра на вторичном рынке, становится массовая и зачастую неузаконенная перепланировка квартир. По оценкам Соколова, в Ташкенте доля жилого фонда с изменениями в конструкции достигает критической отметки в 90%. Именно этот нюанс в 2026 году превращается из технической детали в непреодолимое препятствие для сделок купли-продажи с привлечением заемных средств.

Логика прогнозируемого падения цен строится на отказе финансовых институтов работать с объектами, не соответствующими кадастровой документации. Банки не смогут оформить страхование на жилье, где произведена неузаконенная планировка, что автоматически исключает такие квартиры из ипотечных программ. Фактически это означает, что подавляющее большинство предложений на вторичном рынке столицы окажется недоступным для ипотечных заемщиков.

Для продавцов недвижимости в Узбекистане складывается серьезная проблема. Исключение ипотечного плеча резко сужает круг потенциальных покупателей, оставляя на рынке только тех, кто располагает полной суммой наличных средств. Чтобы реализовать свои активы в условиях сжавшегося спроса, собственникам придется идти на радикальный дисконт. Денис Соколов прогнозирует вынужденную коррекцию стоимости таких квартир вниз на 30.

Введение эскроу-счетов, призванное обезопасить дольщиков, в совокупности с жесткой позицией банков по перепланировкам, создает предпосылки для масштабного передела рынка. Если ранее на изменения внутри квартир закрывали глаза, то теперь соответствие техпаспорту становится главным ценообразующим фактором.

В мировой практике наличие неузаконенной перепланировки (например, снос несущей стены или объединение балкона с комнатой, что популярно в Ташкенте) может снизить оценочную стоимость объекта для банка до нуля, так как такие изменения создают риски обрушения не только конкретной квартиры, но и всего подъезда, делая объект неликвидным залогом.