Неготовность банков или стабильность рынка? Почему в Ташкенте переносят внедрение эскроу

В строительном секторе нашей республики намечается существенная корректировка сроков реализации одной из ключевых финансовых реформ последних лет. Переход рынка первичной недвижимости на механизм эскроу-счетов, который изначально планировался к запуску с 1 января текущего года, с высокой долей вероятности будет перенесен на осенний период 2026 года. Соответствующее заявление было сделано в ходе проходящего в столице саммита недвижимости «Движение», где выступил Денис Соколов, генеральный директор консалтинговой компании Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP Uz).

Выступая перед участниками профильного форума, эксперт детально проанализировал текущую готовность рынка к новым правилам игры. По оценке Соколова, ситуация выглядит неоднородной: если девелоперские компании в той или иной степени адаптировались к перспективе работы в новых условиях, то банковский сектор демонстрирует меньшую подготовленность к администрированию столь масштабных финансовых потоков по новой схеме. Глава CMWP Uz особо подчеркнул, что внедрение эскроу в Узбекистане преследует более глобальные цели, нежели просто защита дольщиков от недобросовестных застройщиков. Ключевая задача нововведения - это фундаментальная стабилизация системы финансирования строительства, а борьба с мошенничеством выступает здесь скорее как сопутствующий положительный эффект.

На данный момент законодательная база для реформы находится в активной фазе доработки. Законопроект, регламентирующий использование специальных счетов, проходит необходимые правовые процедуры согласования. Денис Соколов выразил уверенность, что, несмотря на техническую задержку, запуск механизма окажет долгосрочное оздоравливающее влияние на финансовую экосистему страны.

Ситуацию также комментируют в государственных ведомствах. Согласно информации, поступавшей от Министерства юстиции Узбекистана, нормативное требование о приобретении жилья исключительно через эскроу-счета пока не вступило в законную силу, о чем местные издания сообщали еще в январе. Суть предстоящих изменений заключается в пересмотре маршрута движения денежных средств: после принятия закона договоры долевого участия будут заключаться исключительно в отношении объектов, прошедших регистрацию в государственном реестре. При этом деньги покупателей перестанут поступать напрямую на счета строительных компаний. Вместо этого средства будут аккумулироваться на специальном банковском счете. Доступ к этим финансам - или же получение кредитной линии на строительство - девелопер получит только при условии выполнения не менее 30% от запланированного объема строительно-монтажных работ.

Параллельно с внутренними реформами эксперты отмечают сохранение высокого интереса к узбекистанской недвижимости со стороны нерезидентов. Аналитики портала Движение.ру указывают на высокую активность инвесторов из Российской Федерации, Казахстана и Южной Кореи. Однако для зарубежных покупателей продолжает действовать ряд ограничительных мер, регламентирующих вход на рынок. Законодательство республики устанавливает четкие ценовые пороги, ниже которых иностранные граждане не имеют права приобретать жилые объекты.

Для тех, кто планирует покупку недвижимости в Ташкенте, столичной области или Самарканде, действуют наиболее высокие ставки. Чтобы сделка была одобрена, стоимость объекта на этапе строительства должна составлять не менее 150 тысяч долларов США. Для готового жилья из вторичного фонда эта планка поднята еще выше - до 180 тысяч долларов. В регионах республики требования к иностранному капиталу несколько мягче: порог входа для строящихся объектов начинается от 70 тысяч долларов, а для вторичного рынка - от 85 тысяч долларов. Данные меры направлены на привлечение в страну платежеспособных инвесторов и предотвращение спекулятивного спроса в бюджетном сегменте жилья.

Окончательные сроки внедрения эскроу-счетов будут зависеть от скорости прохождения законопроектом всех бюрократических инстанций и технической готовности банковского сектора к обслуживанию новой модели расчетов.

Впервые понятие «эскроу» (от старофранцузского escroue - клочок бумаги, свиток) появилось еще в средневековом общем праве, где так называли документ, который передавался на хранение третьему лицу до выполнения определенных условий. Сегодня этот «свиток» превратился в цифровой банковский механизм, который практически полностью исключает появление «обманутых дольщиков», так как застройщик строит на свои или кредитные деньги, а средства покупателей видит только после сдачи дома.