Нацкомитет по урбанизации готовит запуск системы эскроу в Узбекистане к 1 июля

Ожидаемая реформа рынка первичной недвижимости, призванная обезопасить средства дольщиков, получила новые ориентировочные сроки реализации. Согласно заявлениям, прозвучавшим 11 февраля в рамках международного саммита Move Real Estate Summit, система эскроу-счетов в Узбекистане, вероятнее всего, начнет полноценно функционировать с 1 июля 2026 года. Ранее предполагалось, что механизм заработает уже с начала текущего года, однако техническая и нормативная неготовность рынка внесла свои коррективы.

Партнер и генеральный директор Commonwealth Partnership Uzbekistan Денис Соколов, выступая перед профессиональным сообществом, обозначил ключевую проблему текущего этапа. По его словам, основным "узким местом" являются не застройщики, как принято считать, а банковский сектор. Финансовые институты республики оказались не вполне готовы к администрированию столь сложного инструмента.

«Изначально планировалось ввести эскроу-счета уже с 1 января. Сейчас, судя по всему, введение отложено до середины года. Над разработкой нормативной базы работает очень серьезная команда специалистов. В принципе, есть все основания полагать, что в этом году механизм все-таки заработает», - отметил Соколов.

Детали готовящегося законопроекта раскрыл соучредитель Assalom Estate и бывший топ-менеджер Golden House Алексей Болдин. Ссылаясь на знакомство с текстом документа, он сообщил, что к середине года ожидается принятие аналога российского закона № 214, регулирующего участие в долевом строительстве. В настоящий момент проект находится на стадии активного обсуждения.

Эксперт подробно разъяснил суть грядущей трансформации финансовой модели девелопмента. Исторически сложившаяся в Узбекистане практика, когда стройка финансировалась напрямую за счет продаж на этапе котлована или собственных средств компании, уходит в прошлое. Ранее банковское кредитование носило ситуативный характер и требовало твердых залогов. Это создавало риски: если продажи вставали, стройка замораживалась, что неминуемо вело к дефолту застройщика.

Новый механизм проектного финансирования предполагает, что деньги покупателей блокируются на специальных эскроу-счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Застройщик же возводит объект на кредитные средства банка. Для этого девелоперу предстоит защитить бизнес-модель перед финансовым учреждением.

«На этот счет сейчас подготовлен законопроект. Скорее всего, предварительно, как в самом законопроекте указано, он вводится с 1 июля 2026 года», - заявил Болдин.

Важным нюансом, который должен смягчить переходный период, станет сохранение старых правил игры для уже запущенных проектов. Ожидается, что девелоперы, получившие разрешение на строительство (РНС) до 1 июля 2026 года, смогут привлекать средства по прежним схемам. Это заложено в текущей версии законопроекта.

Алексей Болдин также выделил существенное отличие узбекистанского проекта от его зарубежных аналогов. Законодатели намерены вывести защиту прав дольщиков из-под юрисдикции общего закона «О защите прав потребителей», регулируя эту сферу специальным нормативным актом. Такой подход призван минимизировать риски так называемого «потребительского терроризма», когда покупатели используют формальные поводы из потребительского законодательства для извлечения дополнительной финансовой выгоды от застройщиков.

Рынок ожидает неизбежная трансформация. Эксперты предупреждают о снижении маржинальности девелоперского бизнеса после внедрения эскроу. Впрочем, это может повлечь за собой и позитивные сдвиги, например, снижение стоимости земли за счет упрощения строительных процедур. Сохибжон Мажитов, представитель Ассоциации застройщиков, допустил консолидацию рынка и уход мелких игроков, не способных работать в новых финансовых реалиях. Он также отметил, что если ташкентские девелоперы психологически уже приняли неизбежность эскроу, то в регионах предстоит серьезная разъяснительная работа.

Стоит отметить, что регуляторная ответственность за внедрение новой системы также претерпела изменения. В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства пояснили, что данный вопрос передан в ведение Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации и рынку жилья, который был сформирован в ноябре 2025 года.

История внедрения эскроу в республике полна переносов. Еще в 2025 году анонсировался переход на новую модель, однако в январе Минюст подтвердил, что обязательные требования пока не вступили в силу. Власти, в лице главы Минстроя Шерзода Хидоятова, неоднократно подчеркивали, что реформа не затронет уже начатые стройки, чтобы не спровоцировать шок на рынке предложения.

В мировой практике термин «эскроу» происходит от старофранцузского слова escroue, означавшего клочок бумаги или свиток пергамента, который использовался третьей стороной для временного хранения условий договора, пока они не будут выполнены.