Метр за метром: как новые правила реновации изменят рынок недвижимости Узбекистана

Размер выплат владельцам недвижимости, чьи дома попадают под проекты реновации, теперь будет напрямую зависеть от реальной рыночной стоимости квадратного метра. Средний ценовой показатель планируют выводить на основе уже заключенных и нотариально заверенных сделок с согласными собственниками.

Начальник управления Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации и рынка жилья Камрон Нигматов пояснил, что новый алгоритм должен исключить одностороннее или административное давление при оценке имущества. Механизм работает последовательно: инвестиционная компания сначала заключает договоры с лояльной частью жильцов. Зафиксированные в этих документах суммы формируют объективный рыночный срез. В дальнейшем именно эта база применяется для работы с теми, кто отказывается от первичных условий. Если компромисс не найден, девелопер подает иск в суд, где сумма компенсации устанавливается исходя из сформированной средней цены.

По словам Нигматова, это гарантирует равные правила игры, предотвращая ситуации, когда разные группы жильцов в одном районе получают принципиально разные условия. Расчеты будут опираться на фактические сделки, что делает процесс прозрачным и проверяемым.

Новая практика вводится в рамках правового режима "регуляторная песочница". Согласно февральскому постановлению президента, экспериментальный порядок запущен 1 марта 2026 года и продлится два года. На данном этапе он охватывает лишь шесть пилотных проектов комплексной застройки, распределенных по Ташкенту, а также Самаркандской, Кашкадарьинской и Наманганской областям.

Параллельно в стране продолжается процесс массовой оценки недвижимости, стартовавший в прошлом году. В Ташкенте этот этап планируют завершить до конца текущего 2026 года. В дальнейшем, на рубеже 2026-2027 годов, аналогичная процедура охватит Нукус и другие областные центры.

Правовой фундамент для грядущих изменений практически сформирован. Седьмого апреля Сенат одобрил закон "О градостроительной реновации", который сейчас ожидает подписания президентом. Сенатор Эркин Гадоев акцентировал внимание на том, что физический снос зданий не начнется до момента выплаты стопроцентной компенсации. При этом для старта самого проекта инвестору необходимо получить нотариально заверенное согласие не менее 80% собственников.

Именно процент согласия ранее стал поводом для кулуарных дискуссий. Первоначальная редакция законопроекта, прошедшая нижнюю палату, жестко требовала абсолютного одобрения со стороны всех жильцов. Однако в прошлом месяце министр строительства Шерзод Хидоятов признал в разговоре с главой Нацкомитета по урбанизации Шерзодом Кудбиевым, что добиться стопроцентного консенсуса на практике нереально. Уже в этом месяце Кудбиев публично озвучил итоговую схему: после сбора 80% подписей инвестор переходит к переговорам с остальными 20% по средней рыночной цене, а в случае тупика - спор разрешается в судебном порядке.