Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать проблем

Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать проблем
Редакция Upl.uz поговорила с юристом агентства недвижимости «Этажи» Солмаз Гафаровой о страхах и рисках покупателей квартир и домов. Насколько сегодня мы защищены от мошенничества, как проверить продавца и на что обратить внимание при оформлении документов читайте в нашем интервью.

На вопросы Upl.uz отвечала Солмаз Гафарова — адвокат по гражданским, экономическим, административным и уголовным делам. В период с 1996 по 2017 год Солмаз Гафарова работала в Государственной нотариальной конторе. 

— Солмаз Курбаналиевна, расскажите, пожалуйста, насколько сегодня покупатель недвижимости защищен от недобросовестных продавцов?

— Я очень рада, что сейчас в Узбекистане действует автоматизированная информационная система «Нотариус». Благодаря ей нотариусы оперативно получают достоверные данные, им стало проще убедиться в действительности намерений и добросовестности сторон. В настоящее время вряд ли у недобросовестных лиц получится скрыть или извратить действительное положение дел, потому что «Нотариус» взаимодействует с другими систематизированными данными в Республике Узбекистан.

Например, попытка предоставить поддельные кадастровые документы обречена на провал – система покажет, что такого номера не существует. Раньше некоторые лица подделывали доверенности, отказы от наследства, согласия супругов на продажу имущества. Теперь же нотариус видит информацию о том, кто отказался от наследства, имеется ли у продавца супруг или супруга, жив ли доверитель (с его смертью прекращается действие доверенности) и т. п. Существуют установленные ступени изучения документов, которые позволяют ему проверять все возможные риски.

— А как покупатель может до оформления сделки у нотариуса проверить продавца?

— Во-первых, я советую убедиться, что перед вами собственник недвижимости. Посмотрите кадастр, проверьте не наложен ли запрет на данное имущество. Сделать это можно в Едином портале интерактивных государственных услуг my.gov.uz, услуга называется «Проверка запрета на кадастровый объект».

Во-вторых, обратитесь в органы, осуществляющие прописку граждан, и узнайте, кто прописан в квартире. Вам как покупателю важно, чтобы жильцы в установленный срок и без возражений выписались.

На практике нотариус приглашает прописанных лиц, чтобы убедиться в их согласии. В соответствии со статьей 488 ГК РУЗ «…Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением». Отсутствие согласия прописанных лиц может обернуться вынужденным проживанием в купленной квартире с посторонними людьми, а также претензиями и судами, которые отнимут массу времени, сил и денег.

— Один из этапов при оформлении сделок с жилой недвижимостью — это проверка того, состоит ли продавец в браке. Можно ли не брать согласия супруга, если имущество нажито до брака?

— При регистрации сделки купли-продажи нотариус должен проверить, является ли имущество общей собственностью супругов. То есть продавец предоставляет либо вторую половину, которая дает согласие на продажу, либо документ, подтверждающий, что супруг/супруга не имеют прав на данную недвижимость. Например, брачный договор или доказательство получения имущества по безвозмездной сделке (дарения или наследования).

Но я советую узнать нет ли у второй стороны возражений, так как согласно статье 25 Семейного кодекса Республики Узбекистан имущество может быть признано совместной собственностью, если в период брака второй супруг значительно увеличил его стоимость. Например, стоял на участке дом, а пара достроила второй этаж, или сделала капитальный ремонт в квартире. Причем вкладом считаются как деньги, так и труд. Таким образом, вторая сторона может обратиться в суд и оспорить сделку. 

— Как адвокат вы, наверное, много работаете с исковыми заявлениями. Каковы наиболее распространенные причины обращения в суд и присутствуют ли среди них случаи мошенничества?

— По своему опыту скажу, что в основном проблемы и обращения в суды возникают не из-за мошенничества, а из-за недопонимания сторон. Например, продавец согласился получить положенную сумму в рассрочку, но не учел падение покупательной способности денег. 
Также проблемы возникают из-за недостатка у людей знаний. Например, вам нужны деньги, какой-то человек дает вам в долг крупную сумму, а вы взамен переписываете на него свою квартиру. Условие таково, что после погашения долга он возвращает вам ваше имущество. Но когда наступает срок, выясняется, что недобросовестный кредитор переоформил недвижимость на третье лицо.

Избежать подобной ситуации можно было бы, оформив договор займа. Он заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В целях обеспечения исполнения обязательств должника (заемщика) можно нотариально оформить договор залога. В этом случае квартира становится залоговым имуществом, обеспечивающим исполнение обязательств по займу.

— Несмотря на высокую защищенность сторон при сделках купли-продажи недвижимости, какие страхи еще остались у покупателей?

— Есть страх, что продавец возьмет деньги, но не оформит сделку, поэтому советую передачу денежных средств обязательно фиксировать. Например, в агентстве недвижимости “Этажи” задаток и финальная сумма передаются продавцу в присутствии менеджера сделки, а процесс записывается на камеру. 

Если вы занимаетесь оформлением недвижимости самостоятельно, то при получении задатка заключите предварительный договор купли-продажи и пропишите там сумму и обязанности каждой из сторон. Такой договор заверяется нотариусом и по процессам похож на заключение основного договора. Стоимость услуги невелика – для физических лиц государственная пошлина составит 50% БРВ (135 тыс. сумов).
При этом нотариус проверит ровно те же данные, что и при заключении основного договора: прописанных в квартире лиц, наличие согласия супругов, наложенные на имущество запреты. При заключении этого договора можно сразу взять согласие всех вовлеченных лиц и на финальное оформление прийти вдвоем: продавец с покупателем. Предварительный договор дисциплинирует стороны, ведь в случае отказа от сделки продавец, как правило, возвращает залог в двойном размере.

Если вы приобретаете квартиру в рассрочку, то рекомендую оформлять расписку по каждому платежу при свидетелях. Указывайте, что продавец получил оговоренную в договоре сумму и стороны не намерены оспаривать данный факт.

Следует иметь в виду, что каждая сделка купли-продажи имеет уникальные черты и особенности. Для собственного спокойствия целесообразно обратиться в специализированное агентство недвижимости, где на вас будет работать штат профессионалов — агентов и юристов. Благодаря большому опыту они вовремя заметят подводные камни и разрешат сложные ситуации в вашу пользу.

Интересное по теме:

Комментарии:
Комментировать
  1. KADESHVA BOZORI 19 ноября 2021 21:43
    Так и не понял квартиру где покупать то ? В британском квартале или на койлюке .
    В целом метериал за последнее время интересен своим содержанием . Берите интервью у правозащитников ,адвокатов .
  2. ВокругСвета 19 ноября 2021 21:20
    Перед покупкой , лучще обращатся своему нотариусу или адвокату . Хороший товар не бывает дешевым .
    1. Этажи 1 декабря 2021 12:40
      ВокругСвета, Добрый день! В компании "Этажи" вы можете воспользоваться бесплатной услугой юридической консультации или доверить сопровождение сделки с гарантией безопасности на каждом ее этапе нашим специалистам.
  3. Сардобинское водохранилище 19 ноября 2021 20:35
    Юристы консультирующие сделку или договора купли-продажи не несут ответственность за не правильное или не выгодное оформление сделки. Так что сами будьте на страже своих интересов и выясняйте все непонятные или не однозначные формулировки в договорах.
  4. Вообще то я с Вами согласен 19 ноября 2021 19:28
    Оформили кредит и ипотеку.Заплатили за новостройку. Ордер дали сразу еще при непостроенной многоэтажке. Через два года чудо свершилось дом построили, но чудеса не случаются, дом арестован за не уплату кредита застройщиком. Круто да? То есть есть ордер на арестованную квартиру и всем надо показывать пальцем на 6- этаж и говорить вон моя квартира а живу на съёмной. Класс да?
  5. Виктор Марьянович 19 ноября 2021 19:27
    При покупке квартиры после подписания договора покупателем передается задаток а не залог ,задаток и залог имеют различные основания и правовые последствия прав и обязанностей сторон договора различны.Более того ,все сведения в систему е-notarius вводятся на основании данных документов составленных на бумажных нгсителях которые могут быть фиктивные.

    Эта аля адвокатша себя рекламирует что-ли.?
  6. Товарищ 19 ноября 2021 19:22
    Что бы избежать проблем, нужно проверить "действительно ли квартира находиться не в Узбекистане"
  7. Tomas 19 ноября 2021 18:41
    Что проверить? ГОЛОВУ нужно в первую очередь. Особенно если берешь кредит или ипотеку.
  8. Умиша 19 ноября 2021 18:31
    По мне в новостройки заселяются люди с областей, думая что бегут к лучшей жизни.
  9. Критик 19 ноября 2021 17:49
    Есть еще случаи, когда соучастниками мошенничества становятся сами нотариусы (знакомые продавца имущества), или их подчиненные. Со мной такое случилось, когда покупал у одного, скажем так, нехорошего типа дом. Хорошо, что я вовремя обратился к знакомому адвокату перед сделкой. Благодаря ему "ошибки" при оформлении документов исправили..
  10. GeneZone 19 ноября 2021 17:32
    Что-то эта, ваша система, "Нотариус" не помогла той женщине, которая купила квартиру на Юнусабаде, вбухала доллары в ремонт, а теперь "неожиданно" появился второй сын, продавца квартиры, и требует компенсации...
    Не буду говорить за всех нотариусов, но, они прекрасно осведомлены, как обойти запреты, в том числе, и выставляемые системой "нотариус".
  11. Гость 19 ноября 2021 16:14
    Ну да, сейчас застройщик строит себе 9- этажей и продаёт квартиры, даже не имея кадастра, не подключив дом к коммуникациям..., а как он это сделает, если по документам у него реновация 2-х этажного офиса . Кто вселится- пожалеет: все вертикальные несущие конструкции разных размеров и кривые, плиты перекрытия уложены с зазором в 50-60 см, дом на 270 квартир построен за 9 месяцев, за квадрат-1000$. Если подарят в нем квартиру- не возьму, страшно.
    1. Жанна Хасановна 20 ноября 2021 23:15
      Гость,
      Не соглашусь с зазорами в 50-60 см .Может быть в миллиметрах ? А то получается плиты с ,,проемами ,,так не бывает .
  12. ACDC 19 ноября 2021 15:34
    Кстати вопрос, купил к примеру я квартиру, но не стал переоформлять оплату коммунальных платежей на себе, то есть у меня могут быть долги по уже моей квартире, а старого хозяина за это могут не выпустить за границу?
    1. August Kraft 19 ноября 2021 17:11
      ACDC,
      если бывший хозяин адекватный человек, то он направит письма во все коммунальные службы о том, что квартира ему уже не принадлежит.
      Мои образованные знакомые всегда так делают
    2. ACDC 19 ноября 2021 21:40
      August Kraft,
      что значит адекватный? есть люди которые во-первых это не знают, и не у всех есть время это проверять, во-вторых это очередной пробел в законе, ибо если я продал квартиру и уже не являюсь его собственников по идеи и отвечать ни за что не обязан так как все должно происходить автоматически, с чего я к примеру должен тратить свое время, что еще письма отправлять куда-то которые с вероятностью в 70% наверняка не дойдут а если и дойдут то не вовремя
  13. Атеист 2 19 ноября 2021 14:45
    Избегать многоэтажек, знакомый купил такие глупые ошибки в вопросе отделки всплывают.
    Самый главный вопрос, это избегать перенаселения чтобы не было необходимости в многоэтажках
  14. Vano 19 ноября 2021 14:40
    Надо прийти во время, как трубы крепят, а то мы купили и через месяц вода текла, стену проламывали
Оскорбляя оппонента Вы грубо нарушаете Уголовный Кодекс РУз, будьте взаимовежливы!

Последние новости

Стало известно сколько пешеходов в Ташкенте погибли в результате ДТП с начала года

В правоохранительных органах рассказали о дорожно-транспортных происшествиях с участием пешеходов. Об этом сообщает корреспондент UPL. По...
Сегодня, 21:40

В Узбекистане коронавирус выявили еще у 201 гражданина

В Узбекистане обновили статистику зараженных коронавирусом. Об этом сообщает пресс-служба Минздрава. По данным пресс-службы, инфекция за...
Сегодня, 17:11
11

В Узбекистане еще один хоким приобрел дорогой автомобиль

В Сурхандарьинской области хокимият Байсунского района приобрел новый автомобиль. Об этом сообщает корреспондент UPL. По имеющимся данным,...
Сегодня, 13:09
43

В Узбекистане в конце недели ожидается резкое похолодание и снег

В Узбекистане ожидается ухудшение погодных условий. Об этом сообщает Узгидромет. По данным синоптиков, с 12 по 14 декабря ожидается резкое...
Сегодня, 10:58
13

В Ташкенте Inkuzart нарисовал новое граффити

Известный ташкентский художник Inkuzart нарисовал новое граффити. Об этом сообщает корреспондент UPL. Художник на этот раз нарисовал...
Сегодня, 10:36
37
Новости Узбекистана » Общество » Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать проблем