Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать проблем

Редакция Upl.uz поговорила с юристом агентства недвижимости «Этажи» Солмаз Гафаровой о страхах и рисках покупателей квартир и домов. Насколько сегодня мы защищены от мошенничества, как проверить продавца и на что обратить внимание при оформлении документов читайте в нашем интервью.

На вопросы Upl.uz отвечала Солмаз Гафарова — адвокат по гражданским, экономическим, административным и уголовным делам. В период с 1996 по 2017 год Солмаз Гафарова работала в Государственной нотариальной конторе. 

— Солмаз Курбаналиевна, расскажите, пожалуйста, насколько сегодня покупатель недвижимости защищен от недобросовестных продавцов?

— Я очень рада, что сейчас в Узбекистане действует автоматизированная информационная система «Нотариус». Благодаря ей нотариусы оперативно получают достоверные данные, им стало проще убедиться в действительности намерений и добросовестности сторон. В настоящее время вряд ли у недобросовестных лиц получится скрыть или извратить действительное положение дел, потому что «Нотариус» взаимодействует с другими систематизированными данными в Республике Узбекистан.

Например, попытка предоставить поддельные кадастровые документы обречена на провал – система покажет, что такого номера не существует. Раньше некоторые лица подделывали доверенности, отказы от наследства, согласия супругов на продажу имущества. Теперь же нотариус видит информацию о том, кто отказался от наследства, имеется ли у продавца супруг или супруга, жив ли доверитель (с его смертью прекращается действие доверенности) и т. п. Существуют установленные ступени изучения документов, которые позволяют ему проверять все возможные риски.

— А как покупатель может до оформления сделки у нотариуса проверить продавца?

— Во-первых, я советую убедиться, что перед вами собственник недвижимости. Посмотрите кадастр, проверьте не наложен ли запрет на данное имущество. Сделать это можно в Едином портале интерактивных государственных услуг my.gov.uz, услуга называется «Проверка запрета на кадастровый объект».

Во-вторых, обратитесь в органы, осуществляющие прописку граждан, и узнайте, кто прописан в квартире. Вам как покупателю важно, чтобы жильцы в установленный срок и без возражений выписались.

На практике нотариус приглашает прописанных лиц, чтобы убедиться в их согласии. В соответствии со статьей 488 ГК РУЗ «…Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением». Отсутствие согласия прописанных лиц может обернуться вынужденным проживанием в купленной квартире с посторонними людьми, а также претензиями и судами, которые отнимут массу времени, сил и денег.

— Один из этапов при оформлении сделок с жилой недвижимостью — это проверка того, состоит ли продавец в браке. Можно ли не брать согласия супруга, если имущество нажито до брака?

— При регистрации сделки купли-продажи нотариус должен проверить, является ли имущество общей собственностью супругов. То есть продавец предоставляет либо вторую половину, которая дает согласие на продажу, либо документ, подтверждающий, что супруг/супруга не имеют прав на данную недвижимость. Например, брачный договор или доказательство получения имущества по безвозмездной сделке (дарения или наследования).

Но я советую узнать нет ли у второй стороны возражений, так как согласно статье 25 Семейного кодекса Республики Узбекистан имущество может быть признано совместной собственностью, если в период брака второй супруг значительно увеличил его стоимость. Например, стоял на участке дом, а пара достроила второй этаж, или сделала капитальный ремонт в квартире. Причем вкладом считаются как деньги, так и труд. Таким образом, вторая сторона может обратиться в суд и оспорить сделку. 

— Как адвокат вы, наверное, много работаете с исковыми заявлениями. Каковы наиболее распространенные причины обращения в суд и присутствуют ли среди них случаи мошенничества?

— По своему опыту скажу, что в основном проблемы и обращения в суды возникают не из-за мошенничества, а из-за недопонимания сторон. Например, продавец согласился получить положенную сумму в рассрочку, но не учел падение покупательной способности денег. 
Также проблемы возникают из-за недостатка у людей знаний. Например, вам нужны деньги, какой-то человек дает вам в долг крупную сумму, а вы взамен переписываете на него свою квартиру. Условие таково, что после погашения долга он возвращает вам ваше имущество. Но когда наступает срок, выясняется, что недобросовестный кредитор переоформил недвижимость на третье лицо.

Избежать подобной ситуации можно было бы, оформив договор займа. Он заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В целях обеспечения исполнения обязательств должника (заемщика) можно нотариально оформить договор залога. В этом случае квартира становится залоговым имуществом, обеспечивающим исполнение обязательств по займу.

— Несмотря на высокую защищенность сторон при сделках купли-продажи недвижимости, какие страхи еще остались у покупателей?

— Есть страх, что продавец возьмет деньги, но не оформит сделку, поэтому советую передачу денежных средств обязательно фиксировать. Например, в агентстве недвижимости “Этажи” задаток и финальная сумма передаются продавцу в присутствии менеджера сделки, а процесс записывается на камеру. 

Если вы занимаетесь оформлением недвижимости самостоятельно, то при получении задатка заключите предварительный договор купли-продажи и пропишите там сумму и обязанности каждой из сторон. Такой договор заверяется нотариусом и по процессам похож на заключение основного договора. Стоимость услуги невелика – для физических лиц государственная пошлина составит 50% БРВ (135 тыс. сумов).
При этом нотариус проверит ровно те же данные, что и при заключении основного договора: прописанных в квартире лиц, наличие согласия супругов, наложенные на имущество запреты. При заключении этого договора можно сразу взять согласие всех вовлеченных лиц и на финальное оформление прийти вдвоем: продавец с покупателем. Предварительный договор дисциплинирует стороны, ведь в случае отказа от сделки продавец, как правило, возвращает залог в двойном размере.

Если вы приобретаете квартиру в рассрочку, то рекомендую оформлять расписку по каждому платежу при свидетелях. Указывайте, что продавец получил оговоренную в договоре сумму и стороны не намерены оспаривать данный факт.

Следует иметь в виду, что каждая сделка купли-продажи имеет уникальные черты и особенности. Для собственного спокойствия целесообразно обратиться в специализированное агентство недвижимости, где на вас будет работать штат профессионалов — агентов и юристов. Благодаря большому опыту они вовремя заметят подводные камни и разрешат сложные ситуации в вашу пользу.