В Узбекистане власти планируют серьезно взяться за управляющие компании

На состоявшемся накануне совещании у президента, главной темой которого стала модернизация и оптимизация системы управления многоквартирным жилищным фондом, были обнародованы данные, проливающие свет на масштабные финансовые несоответствия в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Озвученные цифры, хоть и не стали абсолютным открытием для специалистов отрасли, тем не менее, заставляют по-новому взглянуть на глубину кризиса в секторе обслуживания недвижимости.

Анализ текущей ситуации в крупных городах и областных центрах республики демонстрирует тревожную тенденцию: реальный финансовый оборот сервисных управляющих компаний кратно расходится с декларируемой отчетностью. По предварительным оценкам экспертных групп, объем так называемых скрытых доходов в этой сфере как минимум в два раза превышает суммы, официально отраженные в бухгалтерских балансах и налоговых декларациях. Фактически это означает существование параллельной экономики внутри системы ЖКХ, где колоссальные средства циркулируют вне государственного контроля.

Механизм формирования теневого капитала в данном секторе отработан годами и представляет собой сложную систему манипуляций. Управляющие компании аккумулируют с жителей средства, значительно превышающие те объемы, которые в конечном итоге показываются фискальным органам. Значительная часть денежной массы остается в «серой зоне», минуя официальные счета и, соответственно, налогообложение. Для рядового собственника жилья эта бухгалтерская эквилибристика выливается в парадоксальную ситуацию: при регулярном и, казалось бы, достаточном сборе средств, дома продолжают ветшать, а управленцы неизменно ссылаются на дефицит бюджета при необходимости проведения элементарного ремонта или обновления коммуникаций.

Спектр применяемых схем достаточно широк и, к сожалению, стал привычной нормой делового оборота для недобросовестных участников рынка. Сюда относится искусственное завышение сметной стоимости услуг и материалов, когда банальная покраска подъезда по документам проходит как капитальная реконструкция. Повсеместно распространена практика наличных расчетов без выдачи фискальных документов, ведение двойной бухгалтерии и внесение в акты выполненных работ мероприятий, которые существовали исключительно на бумаге. В итоге документальная отчетность демонстрирует скромные цифры, в то время как реальные денежные потоки, проходящие через руки управляющих, оказываются в разы масштабнее. Отследить целевое расходование средств в таких условиях становится задачей практически невыполнимой.

Ключевая проблема заключается не столько в потере налоговых поступлений, сколько в прямом ущербе качеству жизни граждан. Когда финансовый ресурс уходит в тень, техническое обслуживание зданий финансируется по остаточному принципу. Инженерные сети изнашиваются, текущие ремонты откладываются на неопределенный срок, а общая инфраструктура многоэтажных массивов деградирует. Жители, исправно оплачивающие счета, не получают того сервиса, который должен гарантироваться их взносами. Вынесение этой проблематики на уровень главы государства свидетельствует о понимании системного характера кризиса: без обеспечения финансовой прозрачности любые реформы в сфере управления жильем обречены на провал.

Впрочем, картина была бы неполной без упоминания другой стороны медали, с которой вынуждены сталкиваться даже самые добросовестные управляющие компании и ТСЖ. Рынок обслуживания жилья парализован не только коррупцией управленцев, но и низкой платежной дисциплиной самих жильцов. Огромное количество собственников годами игнорирует обязанность по оплате эксплуатационных расходов, накапливая многомиллионные долги.

Существующая система взыскания задолженности демонстрирует крайне низкую эффективность. Судебные процессы по таким делам могут тянуться годами, превращаясь в бюрократический марафон без гарантированного результата. Даже при наличии судебного решения органы исполнения закона зачастую не проявляют должного рвения в работе с должниками по коммунальным платежам, считая эти дела малозначительными. Складывается ситуация, при которой злостные неплательщики продолжают пользоваться всеми благами цивилизации, фактически паразитируя на соседях. Нередко финансовая устойчивость целого дома держится исключительно на ответственности пенсионеров, чья платежная дисциплина традиционно остается на высочайшем уровне, в то время как более обеспеченные жильцы уклоняются от участия в общих расходах.

В Древнем Риме существовали прообразы современных управляющих компаний, называемые «инсулариями», которые собирали ренту с жильцов многоэтажных домов (инсул). Уже тогда существовала проблема «теневых доходов»: инсуларии часто завышали реальную стоимость аренды перед владельцем здания, присваивая разницу себе, и экономили на ремонте, что нередко приводило к обрушению зданий.