Весна-начало лета текущего года ознаменовались снижением активности отечественного рынка недвижимости. Итоги второго квартала, опубликованные Центральным банком Республики Узбекистан, показали незначительное снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, текущие показатели соответствуют среднегодовым значениям за предыдущие периоды.
Если во II квартале 2023 года наблюдался высокий рост количества заключенных сделок с отчуждением недвижимого имущества, то за тот же период 2024-го характерный для весны-начала лета рост числа сделок не наблюдался. Так, в прошлогодних апреле-июне было совершено 90,8 тысяч сделок, что на 21% больше в сравнении с I кварталом 2023-го, или на 10,8% - с II кварталом 2022 года. Нынешние апрель-июнь “выдали на-гора” 80,1 тысячи договоров (сравниваем с 80,2 тысячами в I квартале).
Ситуация на региональном рынке жилья
Но не во всех регионах Узбекистана продажа квартир выражается в одинаковых цифрах. По рис. 2 можно проследить, как изменилось число сделок по областям. Так, снижение количества заключенных договоров наблюдается в:
г. Ташкенте (-8%);
Ташкентской (-12%);
Сырдарьинской (-6%);
Джизакской (-8%);
Наманганской (-5%);
Бухарской (-10%);
Навоийской (-26%);
Хорезмской (-7%) областях;
Республике Каракалпакстан (-5%).
Небольшой рост показали области:
Самаркандская (2%);
Андижанская (6%);
Кашкадарьинская (3%).
В Ферганской и Сурхандарьинской областях, в которых и ранее жилье не пользовалось особым спросом, показатели составляют, соответственно, -1% и 0%, что свидетельствует об абсолютном “штиле”.
Что же происходит с рынком недвижимости?
Если пройти по всем сегментам рынка, то можно отметить следующее. По эконом- и комфорт-классу имеется спрос, и в принципе большой просадки нет. Граждане как покупали это жилье, так и покупают. К тому же накладывается текущий сезонный фактор. Определенный рост будет наблюдаться в конце лета — начале осени.
Бизнес- и премиум-классы в основном используются для инвестирования. Тут уже надо рассматривать не рынок недвижимости, а рынок инвестиций.
В Узбекистане в основном люди вкладывали в недвижимость, автомобили. Машины стали средством передвижения и в качестве инвестиций почти не рассматриваются. Недвижимость же дает определенный доход. Но появилось конкурирующее направление — банковские депозиты. По сравнению с двухлетней давностью, проценты по вкладам выросли. Например, валютные вклады увеличились с 5 до 7,5 процента. Их можно получить во многих банках фактически до востребования, выплаты идут ежемесячно. Инвесторы, выбирая между вложением в недвижимость и гарантированной доходностью, все больше останавливаются на 7,5%. Так как если сдавать в аренду квартиры бизнес- и премиум-класса, то получаются примерно те же 7,5%, в лучшем случае 11% годовых. Однако нужно подыскать клиента, который может в любой момент съехать, а искать нового — головная боль. Некоторые застройщики могут увеличить сроки строительства, немного изменить проект и т. д., что сильно влияет на инвесторов. По депозиту же выигрывают за счет стопроцентной ликвидности, регулярных, гарантированных, ежемесячных платежей. Инвесторы, люди умные, сегодня выбирают депозит.
Аренда и продажа жилья в Ташкенте
Каков рынок недвижимости в столице? В то время как расчеты ЦБ показывают в Ташкенте снижение количества сделок на 8%, на графике Министерства юстиции Республики Узбекистан, отражающий изменение количества оформленных договоров купли-продажи недвижимости в период с 2021 по 2024 годы, просматривается небольшой рост активности – почти на 5%.
Это может объясняться тем, что внутренняя миграция из регионов в столицу продолжается, и спрос на недвижимость в Ташкенте сохраняется.
Купить жилье во “вторичке” в столице можно за 1142 долларов за кв. м. Что касается стоимости одной сотки земли, то в июне она равнялась 342 млн сумам.
Стоимость квартиры в Ташкенте, аренда теперь обходится дешевле, чем в недалеком прошлом. Средняя стоимость аренды нынче составляет 8,3 доллара за квадратный метр.
Годовой рост индекса стоимости аренды в сумовом эквиваленте в июне по республике составил 12,3% (в долларовом – 2,1%). В Ташкенте он снизился на 1,2% (в долларах – -10,3%). В столице, по сравнению с областями, снижение происходит активнее, в каждом районе по-разному:
в Мирабадском, Шайхантахурском, Яккасарайском районах аренда обойдется в среднем в 10,2 доллара за квадратный метр;
Алмазарском, Сергелийском, Бектемирском – 6,4 доллара за квадратный метр.
В Яшнабадском и Мирзо-Улугбекском районах цена сдачи недвижимости внаем снизилась более чем на 12%, в Юнусабадском и Яккасарайском районах – на 8,3%.
В общем, с начала года аренда снизилась на 9,8%, а если сравнивать с июнем 2023 года, то на 5,5%.
Перспективы рынка недвижимости
В будущем может быть следующее:
Во-первых, объем денежных переводов из-за границы, от которых достаточно сильно зависит экономика, по последним данным ЦБ, вырос на 25%, то есть в Узбекистан поступило порядка 6,5 млрд долларов. Куда пойдут эти деньги? Конечно, на рынок банковских депозитов, но и частично на рынок недвижимости. Однако ЦБ предпринимает шаги по некоторому охлаждению рынка вкладов. Недавно он снизил основную ставку с 14 до 13,5 процентов. Банковские вклады также будут постепенно снижаться по ставкам. Это приведет к тому, что рынок недвижимости снова станет привлекательным.
Во-вторых, в Узбекистан входит большое количество новых компаний — Wildberries, Ozon, различные торговые сети, например, M-Cosmetic, ряд других, открываются складские помещения. Огромные денежные потоки идут как из Узбекистана, так и в Узбекистан, что порождает спрос на недвижимость. Рынок коммерции становится все более интересным. Здесь можно говорить о горизонте инвестирования примерно на 3-5 лет. Средняя рентабельность этих проектов приближается к 12-15 процентам, а это сильно выше, чем ставка по депозитам.
В-третьих, увеличивается спрос на офисную и коммерческую недвижимость, значит, прибывают новые работники. Один сотрудник — это семья минимум из трех человек, которая нуждается в жилье. Они формируют дополнительный спрос на рынке жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек. Значительный спрос ожидается на первичном рынке, причем по всем сегментам, у новостроек другие функциональные, потребительские качества, они больше привлекают покупателей, так как “вторичка” морально и физически устарела.
В-четвертых, страна в целом заинтересована в развитие рынка новостроек. Один сум, вложенный в строительство, дает 7 -10 сумов налогов и инвестиций в экономику страны. Дополнительные послабления идут как с точки зрения ипотечного кредитования и кредитования застройщиков, так и повышения ответственности — обязательное получение разрешений и т. д.
В-пятых, часть инвесторов сейчас приостановила вложения в старый Ташкент, чтобы диверсифицировать свои вложения в Новый Ташкент. Будет большее количество предложений и проектов в Янги Ташкенте, новые инвесторы обязательно туда пойдут, чтобы первыми снять сливки.
В-шестых, на спрос в новостройке влияет отмена обязательной прописки в столице. Житель любого региона нашей страны может купить недвижимость. Сделки идут в большом количестве, особенно в эконом- и комфорт-классе.
Подытоживая сказанное, можно охарактеризовать текущую ситуацию на рынке как стабилизацию перед дальнейшим ростом, не таким агрессивным, каким он был в 2021-23 годах, но планомерным. Ташкент расширяется, население увеличивается, значит, и спрос на недвижимость будет расти.
