Как минимизировать риски при покупке новостройки в Узбекистане

Рынок первичной недвижимости Узбекистана продолжает демонстрировать высокую динамику, однако вместе с ростом предложений увеличиваются и риски для потенциальных инвесторов. Приобретение квадратных метров на стадии котлована или активного строительства требует от покупателя не просто наличия капитала, но и проведения тщательного аудита строительной компании. Эксперты отрасли и юристы настоятельно рекомендуют подходить к выбору девелопера с максимальной осторожностью, следуя строгому алгоритму проверок.

Первым рубежом обороны для покупателя становятся цифровые инструменты. В эпоху цифровизации государственных услуг первичный сбор данных следует начинать с официальных электронных реестров. На данный момент базовые сведения о девелоперах, включая локацию объектов и официальные наименования строительных комплексов, аккумулируются на профильном ресурсе platform. Стоит отметить, что профессиональное сообщество и рядовые потребители находятся в ожидании вывода функционала данной платформы на проектную мощность. Это регламентировано требованиями Указа Президента №УП-11 от 27 января 2025 года. Согласно этому документу, система должна обеспечивать полную прозрачность, раскрывая данные о количестве квартир, квадратуре, благоустройстве прилегающих территорий и, что критически важно, о наличии полного пакета разрешительной документации.

Для более глубокого финансового анализа рекомендуется обращаться к ресурсу monitoring.mc.uz. Здесь функционал предполагает отображение рейтинга строительных компаний, объемов бюджетирования проектов и финальных сроков сдачи жилых комплексов в эксплуатацию.

Однако полагаться исключительно на интернет-ресурсы было бы опрометчиво. Юридическая чистота сделки проверяется через запрос физических документов. Практика показывает, что добросовестные участники рынка не создают препятствий при требовании предоставить учредительную документацию, свидетельства о государственной регистрации юрлица, а также бумаги, подтверждающие права на земельный участок и разрешения на ведение строительно-монтажных работ. Потенциальному дольщику не лишним будет проследить корпоративную историю компании, выявить бенефициаров, а также узнать, с какими подрядными организациями и финансовыми институтами сотрудничает девелопер.

Центральным элементом сделки выступает договор. В этом документе не должно быть размытых формулировок. Юристы настаивают на детальной фиксации описания объекта: от кадастровых характеристик до точного расположения на этаже. Финансовый блок договора обязан содержать итоговую стоимость, график траншей и механизм расчетов. В современных реалиях все чаще фигурирует использование эскроу-счетов. Это механизм, при котором деньги покупателя замораживаются в коммерческом банке и перечисляются застройщику исключительно после финализации строительных работ, что сводит риск потери инвестиций к минимуму. Также в договоре должны быть жестко закреплены даты ввода в эксплуатацию, гарантийные обязательства по качеству работ, штрафные санкции за срыв сроков и прозрачная процедура расторжения контракта с возвратом средств.

Репутационный аудит - еще один обязательный этап. Сухие цифры отчетов стоит разбавлять живой информацией. Мониторинг социальных сетей, поиск групп дольщиков и изучение отзывов на независимых форумах могут вскрыть проблемы, о которых молчат в офисах продаж. Важным индикатором надежности служит наличие ранее сданных объектов и соблюдение сроков по ним. Финансовая устойчивость компании подтверждается долей собственных средств в проекте, которая не должна быть ниже 30%.

Отдельное внимание следует уделить рекламной активности. Если жилой комплекс не числится в официальном реестре, его продвижение является нарушением законодательства. Покупателю необходимо лично посетить стройплощадку. Наличие информационного паспорта объекта на ограждении стройки - обязательное требование. Сверка реальности с рекламными буклетами часто помогает выявить несоответствия на ранней стадии.

Для самых осторожных инвесторов существует уровень углубленной проверки. Он включает в себя поиск информации о судебных тяжбах застройщика, наличии налоговых задолженностей или открытых исполнительных производствах. В условиях плотной городской застройки Узбекистана эффективным методом сбора информации остается общение с жителями махалли, где ведется строительство. Соседи часто осведомлены о реальном темпе работ и возможных конфликтах. В крайних случаях за справками можно обратиться к инспектору профилактики или в махаллинский сход граждан, которые владеют оперативной информацией о ситуации на вверенной территории.

В Узбекистане внедрение эскроу-счетов стало революционным шагом в защите прав дольщиков, переняв опыт таких стран, как ОАЭ и Франция, где подобная система практически свела к нулю понятие «обманутый дольщик», так как застройщик вынужден строить на кредитные или собственные средства, получая прибыль только после вручения ключей.