Запуск эскроу в Узбекистане потребует изменений в законодательстве

Техническая инфраструктура для полномасштабного внедрения механизма эскроу-счетов в строительном секторе Узбекистана полностью готова к эксплуатации, однако ее фактический запуск тормозится необходимостью внесения пакета поправок в действующее законодательство. Об этом стало известно в ходе открытого диалога с представителями бизнес-сообщества, который провел министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Шерзод Хидоятов. Встреча, на которой обсуждались ключевые вопросы трансформации рынка недвижимости, состоялась 17 декабря.

Глава профильного ведомства внес ясность в график перехода на новую модель финансирования, которая призвана коренным образом изменить взаимоотношения между девелоперами и покупателями жилья. По утверждению Хидоятова, обязательный переход на проектное финансирование через эскроу-счета, запланированный на 2026 год, не будет иметь обратной силы. Новые правила игры коснутся исключительно тех объектов, старт которым будет дан после вступления нормативов в силу. Проекты долевого строительства, реализация которых уже началась, продолжат функционировать по старым схемам, что дает рынку определенный адаптационный период.

Фундаментальный принцип новой системы заключается в жесткой привязке финансовых потоков к банковскому контролю. Застройщики будут обязаны открывать специальные эскроу-счета в локальных финансовых институтах. Однако доступ к этому механизму получат не все: банк откроет счет только при соблюдении девелопером ряда строгих критериев. В их числе - наличие официально оформленного земельного участка и полного пакета разрешительной градостроительной документации. «Это предотвратит незаконные стройки», - подчеркнул министр, указывая на то, что новая система станет естественным фильтром, отсеивающим недобросовестных игроков еще на этапе котлована.

Хидоятов особо отметил текущий статус реформы: «Система эскроу разработана, электронная система уже работает, но требует изменений в законодательстве». Это заявление подчеркивает, что технологический барьер уже преодолен, и теперь мяч находится на стороне законодателей.

Дискуссия не обошлась без полемики относительно влияния реформы на темпы ввода жилья. Председатель Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации и рынку жилья Шерзод Кудбиев вступил в заочный спор с критиками нововведения, категорически отвергнув тезис о том, что эскроу-счета приведут к параличу строительной отрасли. Он признал, что на первоначальном этапе строительные компании могут выражать недовольство из-за усложнения процедур и потери прямого доступа к деньгам дольщиков, однако назвал эти меры неизбежными ради обеспечения безопасности вложений граждан.

Кудбиев четко обозначил приоритеты государственной политики в этом вопросе: «Если на готовый дом оформлен кадастр, девелопер вправе строить за счет собственных средств так, как хочет. Но если заранее привлекаются деньги граждан, то девелоперов может быть десять, двадцать, пятьдесят или даже сто - при этом в стране живут миллионы людей, интересы которых мы обязаны защищать в первую очередь». В подтверждение своих слов глава Нацкомитета пообещал, что его ведомство примет самое активное участие в финальной стадии запуска механизма, чтобы минимизировать риски для конечных потребителей.

Напомним, что процесс перехода на цивилизованные рельсы долевого строительства в Узбекистане идет уже полгода - с 1 июля в стране формально внедрена возможность использования эскроу-счетов. Однако с наступлением 2026 года эта опция трансформируется в жесткую обязанность: привлекать средства населения напрямую станет невозможно.

Позиция властей, озвученная еще летом пресс-секретарем Минстроя Саиднасыром Усмановым, остается неизменной: чиновники уверены, что реформа не спровоцирует скачка цен на квадратные метры. Главная цель - прозрачность и тотальный контроль за целевым расходованием средств, что должно оздоровить рынок.

Тем не менее, профессиональное сообщество сохраняет настороженность. Еще в июле Мансур Ниязмухамедов, возглавляющий Ассоциацию застройщиков Узбекистана, предупреждал о рисках кассовых разрывов. По его мнению, после того как деньги дольщиков окажутся замороженными на банковских счетах до окончания строительства, девелоперы столкнутся с острым дефицитом оборотных средств. В условиях, когда спрос на жилье в республике остается стабильно высоким, сужение предложения из-за финансовых трудностей застройщиков может качнуть маятник цен вверх.

В качестве компромиссного решения, способного сгладить переходный период, Ниязмухамедов выдвинул инициативу по льготному кредитованию отрасли. Предложение заключается в том, чтобы банки выдавали девелоперам займы под 0% или под минимальный процент, используя в качестве фондирования те самые средства дольщиков, которые лежат на эскроу-счетах. Это помогло бы снять опасения бизнеса касательно высокой стоимости проектного финансирования, которое при классической схеме может лечь тяжелым бременем на себестоимость квадратного метра.

Впервые понятие «эскроу» (от старофранцузского escroue - клочок бумаги, свиток) появилось еще в средневековом праве. Изначально так называли письменное обязательство, которое передавалось на хранение третьему лицу и вступало в силу только при выполнении определенного условия. Сегодня этот древний принцип «свитка» защищает миллиарды долларов на рынках недвижимости по всему миру.