Российские застройщики массово входят на рынок Узбекистана

Наблюдаемое в последние месяцы охлаждение российской экономики вынуждает крупных игроков рынка недвижимости искать новые точки опоры за пределами привычной юрисдикции. Пока в соседнем государстве фиксируется замедление темпов роста ВВП, который, по прогнозам, в ближайшие два года едва ли превысит отметку в 1,3 процента, Узбекистан демонстрирует завидную устойчивость и динамику. Согласно свежему анализу консалтинговой компании «Яков и Партнеры», именно наша республика стала ключевым магнитом для девелоперского капитала, бегущего от высокой ключевой ставки и кадрового голода.

Ситуация на российском рынке складывается не лучшим образом для строительного бизнеса. Период бурного роста 2023-2024 годов остался позади. Сворачивание льготных ипотечных программ, удорожание материалов и критический дефицит рабочих рук привели к тому, что восстановление отрасли там ожидается не ранее 2028 года. В этих условиях диверсификация портфеля за счет выхода на рынки Центральной Азии выглядит не просто логичным, а вынужденным шагом. И Узбекистан здесь выступает безусловным лидером региона.

Экономические показатели республики говорят сами за себя. При среднегодовом росте в 7 процентов, объем валового внутреннего продукта к началу следующего десятилетия должен достичь внушительной цифры в 200 миллиардов долларов. Фундаментом этого подъема служат демографические процессы. Население страны стремительно растет и, что немаловажно, остается молодым. Ожидается, что к 2030 году нас станет больше 40 миллионов. Урбанизация подстегивает этот процесс: люди активнее переезжают в Ташкент и областные центры, формируя колоссальный запрос не просто на квадратные метры, а на качественную городскую среду.

Растут и доходы граждан - в среднем на 5 процентов ежегодно. Это меняет психологию потребителя. Если раньше пределом мечтаний был свой участок с домом, то сейчас вектор смещается в сторону современных жилых комплексов. Многоквартирные дома (МКД) постепенно, но уверенно отвоевывают долю у индивидуального жилищного строительства. Аналитики предрекают, что ввод многоквартирного жилья к 2030 году вырастет более чем вдвое - с нынешних 6,2 до 13,8 миллиона квадратных метров. В денежном выражении этот сегмент обещает увеличиться с 3,6 до 10,1 миллиарда долларов.

Эксперты выделяют три кита, на которых держится этот строительный бум. Во-первых, это уже упомянутая урбанизация, концентрирующая капитал и людей в городах. Во-вторых, банальная нехватка жилплощади. На одного узбекистанца сегодня приходится лишь 18,8 «квадрата», что заметно ниже среднего показателя по СНГ (24,9 кв. м) и тем более стандарта ООН (30 кв. м). Структурный дефицит очевиден. Третий фактор - состояние жилого фонда. Более 60 процентов жилья - это либо морально устаревшие частные дома, либо советское наследие, требующее реновации.

География строительной активности предсказуема. Основной объем инвестиций оседает в столичном регионе. Ташкент, где проживает более 3 миллионов человек, аккумулирует до 70 процентов всего строительства многоквартирных домов. В пятерку лидеров, помимо столицы, входят Наманган, Самарканд, Андижан и Нукус. Именно здесь сосредоточен платежеспособный спрос.

Однако иностранные компании, решившие освоить узбекистанский рынок, сталкиваются с суровой реальностью местной бюрократии и спецификой ведения бизнеса. Если в России путь от идеи до выхода на площадку занимает считанные месяцы, то у нас этот марафон может растянуться на годы. Цикл от входа в проект до ввода объекта в эксплуатацию варьируется от 33 до 62 месяцев.

Особенно изматывающей является предпроектная стадия. Только на предварительный анализ, регистрацию и работу с землей может уйти больше года. Этапы включают в себя длительные согласования с хокимиятами, органами пожарного и санитарного надзора, получение технических условий и оформление прав на землю. Отсутствие единой, полностью публичной кадастровой карты и прозрачных систем мониторинга рынка лишь усугубляет ситуацию, превращая покупку земли на аукционе в уравнение со многими неизвестными.

К рискам добавляются и финансовые условия: высокая стоимость заемных средств, валютная волатильность и жесткие требования по сейсмостойкости зданий. В такой среде наиболее жизнеспособной стратегией для россиян становится партнерство с локальными игроками. Местные компании берут на себя взаимодействие с госорганами и решение земельных вопросов, в то время как инвесторы привносят капитал и технологии.

Узбекистанским девелоперам, чтобы выдержать конкуренцию с пришлыми гигантами, приходится эволюционировать. Гонка бюджетов здесь не сработает - победит тот, кто предложит лучший продукт и оптимизирует процессы. Местным игрокам предстоит научиться строить не просто коробки, а экосистемы, пересматривать квартирографию под нужды конкретных групп покупателей и внедрять современные технологии управления. Рынок взрослеет, и места для дилетантского подхода на нем остается все меньше.

В Узбекистане доля индивидуального жилищного строительства (частных домов) исторически была одной из самых высоких в постсоветском пространстве, однако именно сейчас происходит переломный момент, когда урбанизация впервые начинает массово вытеснять традиционную махаллю в пользу вертикальной застройки.