Застройщики просят поменять Генплан Ташкента, потому что он их не устраивает

В архитектурно-градостроительной повестке столицы вновь наметилось оживление. Согласно последним заявлениям представителей девелоперского сектора, уже текущей весной в утвержденный генеральный план Ташкента до 2045 года могут быть внесены локальные корректировки. Окно возможностей для изменений будет крайне узким, а последующие правки в главный градостроительный документ станут практически невозможными.

Эту информацию озвучил операционный директор компании Murad Buildings Вячеслав Кривошеев 11 февраля, выступая в ходе панельной дискуссии на международном саммите Move Real Estate Summit. Как передает корреспондент Spot, топ-менеджер обрисовал текущую конъюнктуру рынка как период стабилизации и перехода к цивилизованным правилам игры, что существенно отличается от ситуации годичной давности.

Если оглянуться назад, то еще год назад рынок земельных участков в столице носил откровенно спекулятивный характер, будучи, по выражению Кривошеева, «оторванным от реалий экономики и жизни». Крупные землевладельцы выставляли участки по ценам, которые заведомо не укладывались ни в одну адекватную финансовую модель. Это приводило к печальным последствиям: застройщики, неверно оценившие свои силы и экономику проекта, входили в строительство, но вскоре сталкивались с дефицитом ликвидности и были вынуждены замораживать объекты. Сейчас же, по мнению экспертов, волатильность снизилась, и сектор стал более предсказуемым.

На данный момент структура земельного рынка четко сегментировалась на два магистральных направления. Первое - это реновация в черте старого города (формат brownfield), второе - освоение новых территорий с нуля (greenfield), сосредоточенное преимущественно в проекте «Новый Ташкент». В административных границах столицы доминирующим лендлордом выступает государство. Реализация активов осуществляется через специализированные структуры: Дирекцию Нового Ташкента, компанию Tashkent Invest, а также Агентство по управлению госактивами.

Несмотря на доминирование госсектора, в городе сохраняется прослойка частных собственников земли. Однако их положение и инвестиционная привлекательность их активов претерпели кардинальные изменения после утверждения генерального плана в конце 2024 года. Документ ввел жесткие ограничения по высотности: базовый регламент допускает строительство зданий в пределах 5-8 этажей, и лишь в исключительных случаях этажность может быть повышена до девяти уровней.

Такие нормативы ставят перед девелоперами сложные экономические задачи. Чтобы оправдать высокую стоимость земли при низкой этажности, застройщики вынуждены проектировать объекты исключительно премиального класса. Однако, как признал представитель Murad Buildings, рынок не всегда готов поглотить такой объем люксового жилья, что делает многие проекты на участках частников финансово рискованными.

Отдельное внимание в ходе дискуссии было уделено проблеме теневого лоббизма. На рынке активизировались посредники, предлагающие застройщикам «решить вопрос» с повышением этажности или внесением изменений в зонирование генплана. Вячеслав Кривошеев предостерег участников рынка от сотрудничества с подобными лицами.

«Существуют определенные люди, именующие себя посредниками, которые уверяют, что способны повлиять на этажность или скорректировать генплан. Не стоит им доверять. Работают строгие регламенты и специальные комиссии, уполномоченные рассматривать такие вопросы. Проектов, по которым возможны изменения, крайне мало. Они будут официально анонсированы буквально этой весной - мы ожидаем выхода соответствующего решения. В дальнейшем процедура внесения правок в генплан станет максимально усложненной», - подчеркнул он.

Стоит напомнить ретроспективу вопроса. Генеральный план Ташкента, рассчитанный до 2045 года, был утвержден в конце 2024 года. Территория мегаполиса была зонирована на три категории: консервация, реконструкция и реновация. Уже в июне прошлого года хокимият столицы представил ряд инвестиционных проектов, некоторые из которых вступали в противоречие с новыми высотными регламентами, что вызвало дискуссии в профессиональной среде.

Еще в июле 2025 года начальник отдела Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Азиз Халилов в беседе с журналистами допускал вероятность пересмотра параметров этажности. Синхронно с этим основатель Murad Buildings Мурад Назаров также анонсировал грядущие «корректировки», выразив надежду на их скорую публикацию.

Точку в спорах попытался поставить министр строительства и ЖКХ Шерзод Хидоятов в декабре минувшего года. Он подтвердил подготовку пакета изменений в генплан. Предполагается, что «амнистия» коснется прежде всего тех земельных участков, которые находятся в зонах консервации или ограниченной этажности, но были реализованы через аукционные торги еще до вступления в силу ограничительного документа. Государство намерено соблюсти баланс между градостроительной дисциплиной и защитой прав инвесторов, уже вложивших средства в развитие города.

В мировой практике концепция жесткого зонирования и ограничения этажности (как в нынешнем генплане Ташкента) часто сталкивается с феноменом, известным как «missing middle housing» (отсутствующее жилье средней плотности), когда в городе строят либо частные дома, либо высотки, но практически исчезают комфортные для жизни малоэтажные многоквартирные дома, которые сейчас и пытается внедрить столица Узбекистана, ограничивая застройку 5-8 этажами.